很多買家都會視估價為一個非常重要的指標,以決定是否買入該單位,原因是擔心估價不足,需要準備更多的首期抬錢上會。其實,物業估價的釐定方法,其實不同銀行均會採用不同的估價行,為物業進行評估,評估標準十分廣泛,除了因應最近同類屋苑/同類單位/同區的成交而有所調節外,還包括對物業質素的評估(如單位的層數、座向、景觀、附近設施、基建等)。以上因素都會影響物業的估價,而最常出現的估價不足有幾下4個原因:

估價不足原因│ 1. 成交量不足

部份成交較為疏落的單位,如單幢樓、村屋、唐樓、大單位即豪宅類,基於流通率較低,成交指標少,很容易出現估價不足的問題。原因是最近一次成交可能是一至兩年前,當時的成交額已不能反映現時價格,銀行可參考的個案少,會令估價與市場價脫節。

估價不足原因│ 2. 屋苑的大單邊單位

估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價,最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊,景觀十分開揚,有海景,不像其他座數的單位望樓景為主。這類大單邊的單位同樣會出現估價不足的情況。

估價不足原因│ 3. 連裝修單位

亦一個最常見的情況是一些連裝修單位,業主好常以附送靚裝修,吸引買家買下單位。不少買家都很喜愛這類單位,因為不需要額外付裝修費用以及不用跟進裝修工程。但是單位裝修如何,在估價中不會反映到。

估價不足原因│ 4. 業主叫價過份進取

業主叫價過份進取亦都是令估價不足的最大原因之一。有些業主覺得自己的單位很有價值,買家可以估價還價,嘗試說服業主用估價作為基準,不應以個人感覺作為開價標準。

很多買家因為估價不足而放棄買入單位,其實又不用太擔心,如果真的心儀估價不足的單位,亦有解決的方法,用盡方法都不能解決的話,最後的方法才是抬錢上會。

估價不足解決方法 │ 1. 找不同銀行估價

這個十分基本,香港有不同銀行,銀行亦會透過不同的測量行進行估價。即使同一銀行也可用不同的估價行進行估價。不妨做多點,查詢不同的銀行為心儀單位估價。

估價不足解決方法 │ 2. 出示臨約

如估價與成交價相差8%內,買家可用臨時買賣合約證明已買入相關的物業,銀行都願意將估價稍為調高。但切記是相差8%內,如超過的話,銀行未必願意借足。

估價不足解決方法 │ 3. 出示單位景觀相片

如單位景觀開揚,比同屋苑單位景觀有所不同,買家可以將單位照片交給銀行,有助提升估價,以提醒估價行要把這些因素計入估價中。至於裝修單位不用交給銀行,因為即使單位裝修如何,都不會計入估價中。

估價不足解決方法 │ 4. 抬錢上會

如果以上方法都不能讓你心儀的單位估價升值,最後的方法便是抬錢上會,以補估價之不足。

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